Вот вы нашли квартиру, которая вас устраивает, и договорились с хозяином о стоимости. Не стоит сразу выкладывать деньги на стол. Сначала удостоверьтесь, что перед вами собственник недвижимости и его документы на квартиру в порядке. Для этого:

1. попросите у продавца его удостоверение личности и правоустанавливающий документ на квартиру. Какие бывают виды правоустанавливающих документов см. ниже;
2. правоустанавливающий документ должен быть оформлен на продавца и зарегистрирован в районном Управлении юстиции Таскалинского района, о чем свидетельствуют соответствующие штампы на документе;
3. если в документе указаны несколько собственников, то необходимо убедиться, что они все будут присутствовать при оформлении документа купли-продажи, либо что у продавца есть нотариально удостоверенные доверенности от них;
4. если в документе в качестве сособственников указаны дети, то при оформлении договора купли-продажи продавец должен предоставить разрешение районного отдела опеки и попечительства Управления образования Таскалинского района по месту регистрации ребенка на продажу доли несовершеннолетних собственников квартиры, проживающих в ней;
5. уточните, приобреталась ли недвижимость, когда продавец состоял в браке. Если да, то супруг/супруга должны будут дать нотариально удостоверенное согласие на ее продажу;
6. проверьте, совпадает ли реальная планировка квартиры с техническим планом на нее. Если не совпадает, то продавцу сначала необходимо узаконить перепланировку. 

Удостоверьтесь в отсутствии обременения на недвижимое имущество. Для этого при оформлении купли-продажи продавец должен представить справку о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Данная справка доказывает, что недвижимость не состоит под залогом, запретом, арестом, и собственник имеет полное право распоряжаться данным имуществом.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

Правоустанавливающие документы - это документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество.

Правоустанавливающими документами на недвижимость могут быть:

1. договор купли-продажи (если недвижимость была куплена);
2. договор мены (если недвижимость приобретена по обмену);
3. договор дарения (если недвижимость была подарена);
4. договор отчуждения с условием пожизненного содержания;
5. договор о приватизации (в случае приватизации недвижимости);
6. акт о приемке в эксплуатацию (в случае если регистрируется вновь построенный или реконструированный/перепланированный объект);
7. акт о приобретении с публичных торгов;
8. свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе, в том числе супругов (если супруги или другие совладельцы определяли размер своих долей у нотариуса);
9. копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности (в том числе при разделе имущества, признании права собственности в судебном порядке);
10. постановление судебного исполнителя о передаче имущества должника в натуре (в случаях обращения взыскания на имущество);
11. договор о разделе имущества (если собственники произвели добровольный раздел);
12. брачный договор (когда супруги определяют в нем права на недвижимость);
13. свидетельство о праве на наследство (если объект недвижимости перешел по наследству);
14. учредительный договор и акт приема-передачи при внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица;
15. решение собственника имущества юридического лица или уполномоченного собственником органа либо учредителей (участников), либо органа, уполномоченного учредительными документами юридического лица, либо решение судебного органа (при реорганизации юридического лица), а также утвержденный таким решением разделительный баланс или передаточный акт;
16. протокол результатов торгов, конкурсов, аукционов, договор прямой адресной продажи государственного имущества и т.п., а также договор купли-продажи имущества или иной договор, заключаемый на основании любого из указанных протоколов;
17. решение акима, договор купли-продажи земельного участка.

Это наиболее распространенные документы. Перечень не исчерпывающий.

Правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в Департаменте юстиции Таскалинского района по месту нахождения объекта недвижимости и содержать соответствующую надпись.

Два варианта оформления договора купли-продажи

1. Без участия нотариуса.

Для этого стороны самостоятельно составляют договор купли-продажи, соответствующий законодательству либо обращаются за этой услугой к юристу. После этого необходимо обратиться в Управление юстиции Таскалинского района, специалист которого проверит документы и полномочия сторон, а также заверит подписи продавца и покупателя. Далее вы сдаете документы на регистрацию в ГК «Правительство для граждан» Таскалинского района (ЦОН).

Обратите внимание, что для получения согласия супругов покупателя/продавца на покупку/продажу квартиры все равно необходимо обратиться к нотариусу.

2. У нотариуса. 

В данном случае договор купли-продажи составляется нотариусом. Он также проверяет и полномочия продавца на продажу, заверяет подписи сторон, оформляет согласие супругов покупателя/продавца на покупку/продажу квартиры, разъясняет значение и последствия сделки.

Заключенный у нотариуса договор купли-продажи требует регистрации в ГК «Правительство для граждан» Таскалинского района (ЦОН) по месту регистрации недвижимости не позднее шести месяцев после совершения сделки или на сайте egov.kz. 

Когда же отдать деньги за квартиру продавцу?

Существует три варианта уплаты денег продавцу недвижимости: до оформления договора купли-продажи, во время и после.

Первый вариант крайне не рекомендуется, так как несет высокие риски потери денег для покупателя. Если все же решитесь отдать деньги сразу, то рекомендуем оформить договор о задатке.

Давайте рассмотрим два других варианта.

1. Уплата денег во время оформления договора купли-продажи. Вне зависимости от того оформляете вы договор у нотариуса или нет, в тексте договора обязательно указывается стоимость квартиры в тенге и порядок ее оплаты. Нотариус, как правило, при оформлении договора выясняет, была ли произведена уплата. Если стороны планируют осуществить расчет сразу на месте, то он указывает, что оплата произведена при оформлении договора в его присутствии. После подписания договора и удостоверения нотариусом подписей покупатель передает деньги продавцу, продавец отдает покупателю договор купли-продажи для его дальнейшей регистрации в ГК «Правительство для граждан» Таскалинского района (ЦОН).
2. Уплата денег после оформления договора купли-продажи. Такой вариант, как правило, используется, если у покупателя нет всей суммы, и в договоре указывается, в каком порядке и в какие сроки он должен уплатить продавцу оставшуюся часть. Здесь риски несет продавец, который переоформляет квартиру без получения всей суммы. Поэтому важно все условия по оплате закрепить в договоре, чтобы затем иметь возможность обратиться в суд и взыскать деньги в судебном порядке.